北京創(chuàng)為律師事務(wù)所解析農(nóng)村拆遷維權(quán)注意事項(xiàng)
農(nóng)村拆遷維權(quán)有什么誤區(qū)?常年在征地拆遷一線的劉贊柱為我們介紹，在農(nóng)村，往往會(huì)因?yàn)槿藗內(nèi)狈?duì)拆遷法律法規(guī)的了解，而在拆遷維權(quán)中走進(jìn)誤區(qū)。
北京創(chuàng)為律師事務(wù)所常年代理征地拆遷案件，有著豐富的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的維權(quán)思路，是被拆遷朋友的良師益友，以公正、平等為原則馳騁在拆遷維權(quán)一線，誠(chéng)信責(zé)任代理案件為被拆遷人拿下滿意的安置補(bǔ)償。
那么如何全面解析農(nóng)村房屋拆遷維權(quán)誤區(qū)?
因?yàn)檗r(nóng)村房屋拆遷沒有一套完整的法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，拆遷糾紛往往存在以下誤區(qū)：
(一)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋后遇拆遷
由于我國(guó)土地資源實(shí)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)管理模式，根據(jù)土地管理法及相關(guān)規(guī)定，城市居民不能購(gòu)買農(nóng)村房屋，同時(shí)因?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)構(gòu)在變換轉(zhuǎn)型時(shí)期，城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象還很普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。本來不值錢的農(nóng)村房屋一旦拆遷，價(jià)值翻番。利益的驅(qū)動(dòng)下，賣方領(lǐng)取拆遷款便欲獨(dú)占。買方則主張支付了房款，并實(shí)際居住，自己才是被拆遷人，應(yīng)獲得補(bǔ)償費(fèi)。然而拆遷人則只認(rèn)房屋權(quán)利證書，于是便和賣房人簽訂安置協(xié)議，讓賣房人領(lǐng)取補(bǔ)償款。這種糾紛中，法院在認(rèn)定買賣無(wú)效的情形下，也要對(duì)過錯(cuò)方追究一定的責(zé)任，并按照公平和誠(chéng)信原則平衡買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義的價(jià)值取向。
(二)權(quán)利主體混淆
農(nóng)村房屋的性質(zhì)和城市商品房不一樣，主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋沒有完全的所有權(quán)權(quán)利證書，有些地方頒發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證作為權(quán)利證書，也有的地方發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，但該產(chǎn)權(quán)證和城市房屋產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)不同，其土地性質(zhì)仍然是集體所有而非國(guó)有。這就決定了該房屋的權(quán)利人并非僅僅是產(chǎn)權(quán)證上記載的人，而應(yīng)是整個(gè)家庭成員，除非家庭成員之間有特殊約定。農(nóng)村房屋一旦拆遷，宅基地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證上有名字的人往往認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證上沒有名字的，就沒有權(quán)利獲得補(bǔ)償，從而引起拆遷前大家和諧相處，拆遷后家庭內(nèi)部矛盾驟起。這些糾紛往往是對(duì)權(quán)利主體理解錯(cuò)誤導(dǎo)致的。
(三)房屋拆遷補(bǔ)償構(gòu)成糾紛誤區(qū)
農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷補(bǔ)償另一個(gè)不同點(diǎn)就是補(bǔ)償構(gòu)成上不一樣。城市房屋拆遷補(bǔ)償直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，補(bǔ)償計(jì)算是對(duì)房屋和土地使用權(quán)一并處理的。農(nóng)村房屋拆遷時(shí)，除了要對(duì)宅基地上的建筑物及附屬物給予補(bǔ)償外，對(duì)村民依法獲得的土地使用權(quán)也應(yīng)給予補(bǔ)償。因此，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償是按照房屋拆遷補(bǔ)償與宅基地使用權(quán)補(bǔ)償分開進(jìn)行的。
(四)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償中戶口計(jì)算誤區(qū)
同時(shí)農(nóng)村房屋的取得主要是從取得宅基地使用權(quán)開始的，沒有宅基地也就沒有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升學(xué)、參軍或出嫁等原因引起戶籍變動(dòng)在所難免。因此當(dāng)遇到拆遷時(shí)，在對(duì)安置人口認(rèn)定上往往排除這部分人員，從而構(gòu)成侵權(quán)。