中國(guó)登封網(wǎng)訊 這些投資者既有南京本地人，也有的來自上海、安徽、蘇北等地。投資者的做法通常表現(xiàn)為：以家人和朋友的名義，一次性購(gòu)買多套住房。在政策利好集中地浦口區(qū)，部分投資者一次性購(gòu)買5套以上房屋。

　　本報(bào)記者 張敏 南京報(bào)道

　　2月11日，大年初四，南京市浦口區(qū)“正榮潤(rùn)江城”項(xiàng)目的業(yè)務(wù)員小琴一天內(nèi)共接待了十幾組看房客戶，“從早到晚都沒坐下來過”。這本是春節(jié)值班時(shí)間，但她的忙碌程度堪比平時(shí)。該項(xiàng)目在去年年中的均價(jià)為16000元/平方米左右，到今年元旦開盤時(shí)，已經(jīng)漲到22000元/平方米，如今仍然一房難求。

　　幾乎同一時(shí)間，建鄴區(qū)廬山路某中介門店的經(jīng)紀(jì)人小李焦頭爛額。他代理的“蘇建豪庭”小區(qū)的一位業(yè)主已經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)第三次上調(diào)報(bào)價(jià)，單價(jià)從春節(jié)前的25000元/平方米調(diào)到34000元/平方米。其間，這名業(yè)主還曾有過一次違約，不惜賠償兩倍定金。

　　這兩個(gè)瞬間，是最近南京樓市的縮影。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年1月，南京市新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.8%，漲幅僅次于深圳、上海、北京;二手住宅價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅僅次于北上廣深四個(gè)一線城市。

　　在全國(guó)樓市分化日益加劇的背景下，南京的房?jī)r(jià)漲幅已與一線城市看齊。浦口區(qū)和建鄴區(qū)，既是南京成交量最為旺盛的區(qū)域，也是房?jī)r(jià)上漲最為迅速的區(qū)域。從某種程度上說，也是引發(fā)恐慌、帶動(dòng)整個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)。

　　城市進(jìn)化推漲土地價(jià)格

　　南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，與城市進(jìn)化的歷史密不可分。長(zhǎng)江從南京的西南向東北方向流過，將城市劃分為兩部分：江北的浦口、六合兩區(qū)和江南各區(qū)。

　　江南各區(qū)中，鼓樓、玄武、秦淮三區(qū)為老城區(qū)。這三區(qū)的面積占南京市區(qū)劃面積的不到5%，人口則占南京市總?cè)丝诘?0%左右，人口密度偏大，給城市運(yùn)行帶來了較大的壓力。為此，南京一直嘗試將城市功能分解和外擴(kuò)。其中，江北新區(qū)和河西新城，是近年來區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)。

　　江北新區(qū)的概念從2012年5月提出，南京市政府將其定位為“城市副中心”。該區(qū)域位于長(zhǎng)江以北，由浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)的一部分構(gòu)成。其中，浦口區(qū)北部與鼓樓區(qū)隔江相望，是整個(gè)江北新區(qū)區(qū)位最佳的地段。這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)似乎注定了浦口樓市日后的火爆。

　　2013年以前，與一江之隔的鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)北部相比，浦口房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于對(duì)岸的一半水平，稍遠(yuǎn)的區(qū)域甚至不足1/2。隨著南京市將政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、大型企業(yè)等大量向江北遷移，尤其是過江通勤的改善，使這種“剪刀差”正在彌合，但兩岸的房?jī)r(jià)仍有約1/3的差距。

　　2015年7月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意成立江北新區(qū)，使之成為全國(guó)第13個(gè)、江蘇省首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。浦口樓市由此迎來最大的利好。

　　這些利好極大地促進(jìn)了地價(jià)的抬升。2013年7月，正榮曾以7973元/平方米的單價(jià)拿下當(dāng)時(shí)的“浦口地王”，被稱作典型的“面粉貴過面包”。到2015年11月，中建東孚獲得的“浦口地王”，門檻已升至14722元/平方米，漲幅達(dá)到84.6%，且同樣接近周邊房?jī)r(jià)。

　　根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2015年浦口區(qū)成交的住宅用地平均樓面價(jià)為4922元/平方米，比2014年增長(zhǎng)59.5%，比2013年增長(zhǎng)了217%。

　　相比之下，河西新城的規(guī)劃起點(diǎn)更高。開發(fā)較早的新城中北部，已有大量的中高檔住宅小區(qū)，這也是除老城區(qū)外南京房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

　　2014年青奧會(huì)的大部分場(chǎng)館、青奧村落戶在河西新城，進(jìn)一步帶動(dòng)這一區(qū)域的建設(shè)。此后，河西新城的房?jī)r(jià)漲幅就一直快于市區(qū)。2011年后，大量一線開發(fā)商進(jìn)入新城南部區(qū)域，加劇了土地資源的爭(zhēng)奪。

　　2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊出讓時(shí)，樓面地價(jià)尚在4752元/平方米。2015年3月，魯能在同區(qū)域獲取的地塊，單價(jià)就達(dá)到14078元/平方米，四年間單價(jià)漲幅達(dá)到196%。而在供應(yīng)較為稀缺的河西中部，今年1月誕生的南京新“地王”，價(jià)格達(dá)到4.25萬(wàn)元/平方米。文首提到的二手房跳漲現(xiàn)象，正是位于這一區(qū)域。

　　周期碰撞的“化學(xué)反應(yīng)”

　　幾乎與城市建設(shè)的利好同步，房地產(chǎn)業(yè)的政策利好也進(jìn)入釋放周期。

　　2014年9月，南京市發(fā)布“寧七條”，取消實(shí)施了三年零七個(gè)月的限購(gòu)措施。對(duì)貸款的限制也有所松綁。

　　從2014年底開始，央行連續(xù)降息，同時(shí)，相關(guān)部委對(duì)購(gòu)房首付、稅收等方面做出利好調(diào)整。

　　房地產(chǎn)政策的利好期，與城市建設(shè)的收獲期，在2015年發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2015年，南京成交商品住宅11.69萬(wàn)套，成交面積1278.7萬(wàn)平方米，兩者均創(chuàng)歷史新高，同比分別上漲48.2%和49.5%。

　　同期，南京商品住宅成交均價(jià)為15140元/平方米，同比上漲9.7%。在浦口、建鄴兩區(qū)，開發(fā)商普遍反映，實(shí)際漲幅超過30%，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格漲幅超過50%。

　　有開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2014年在南京拿地時(shí)，曾按照“房?jī)r(jià)上漲10%”的預(yù)期來做預(yù)算，但項(xiàng)目的實(shí)際漲幅明顯超出預(yù)期，令公司“始料未及”。

　　從南京市場(chǎng)的表現(xiàn)看，真正出現(xiàn)火爆，是在2015年的下半年。旭輝集團(tuán)南京區(qū)域總經(jīng)理侯波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，江北新區(qū)規(guī)劃獲批給市場(chǎng)帶來較大的心理影響，“二手房四成首付”新政也度過消化期，兩項(xiàng)因素疊加，使得市場(chǎng)需求開始大量釋放。此后的政策利好、高價(jià)地、一房難求等局面，不斷給市場(chǎng)添柴加薪。

　　正榮集團(tuán)南京公司營(yíng)銷經(jīng)理唐曉指出，市場(chǎng)的換房周期約為7年。南京樓市曾在2009年出現(xiàn)過一輪火爆行情，由于現(xiàn)有政策對(duì)改善型需求有明顯利好，這部分購(gòu)房者已經(jīng)加速進(jìn)入換房季。