在外環(huán)線東南半環(huán)，一批樓盤正在興建。記者楊壽清攝
從河南來津的李女士這些天一直在天津選房。幾經(jīng)斟酌，她看中了洞庭路與外環(huán)線交口的一處精裝修樓盤。上周末，她與愛人一起到了售樓處，但是房價(jià)卻讓他們很是糾結(jié)。這里的高層單價(jià)每平方米2.8萬元，洋房還沒開盤，但售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米4萬元左右。李女士與老伴算了算賬，即便在這里買一套90平方米的房子，手續(xù)辦齊了也要近300萬元。這樣的價(jià)位，對(duì)他們這兩個(gè)工薪族已然是天價(jià)。但是，李女士又有些不甘心，因?yàn)檫@套房是給兒子買的，兒子去年大學(xué)畢業(yè)剛剛考上了公務(wù)員，工作單位就在這個(gè)小區(qū)旁邊。“如果能住進(jìn)這個(gè)小區(qū)，生活就太方便了，對(duì)門就是上班的地方，去市里有地鐵。將來有孫子了，旁邊就有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。”李女士說，“可是這個(gè)價(jià)格，俺們還是夠不著。就是把老家的房子賣了，也湊不夠300萬。”老兩口圍著售樓處的沙盤轉(zhuǎn)了又轉(zhuǎn)，露出不舍的神情。
這只是記者在春節(jié)期間走訪天津樓市擷取的一個(gè)鏡頭。
春節(jié)前后，記者在新梅江、新八大里、南八里臺(tái)、團(tuán)泊新城、海河沿岸等樓市熱點(diǎn)區(qū)域采訪調(diào)查，所見平靜之中蘊(yùn)含躁動(dòng)，在一些已經(jīng)開發(fā)多年的老盤，房子還是一樣的房子，價(jià)格卻是今非昔比，節(jié)后有37個(gè)樓盤漲價(jià)。人們想象中的“去庫存會(huì)推動(dòng)房價(jià)回落”的情形尚未出現(xiàn)。華潤紫陽里負(fù)責(zé)人許宗煜先生認(rèn)為：“在天津這樣一個(gè)發(fā)展前景被一致看好的城市，目前的房價(jià)不漲就是降。”
前述李女士等一些購房者則不理解，不降價(jià)，咋能“去庫存”?
好地段難尋兩萬以下房
去年底，“去庫存”成為樓市熱詞，不少人持幣觀望，以為樓市會(huì)迎來“大殺價(jià)”，在一些專報(bào)樓市新聞的新媒體“兩微一端”，預(yù)測(cè)房價(jià)看跌的文章也是言之鑿鑿。但天津樓市卻波瀾不驚，有些樓盤價(jià)格不降反升，這出乎人們的預(yù)料。長期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的《中國房地產(chǎn)》雜志總編輯馬志剛評(píng)論：“天津樓市就是這樣，總是不溫不火。漲幅不大，總體上是平穩(wěn)向上，未來也不會(huì)大起大落。”他分析，這有多方面原因，但最主要的是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁上升，推動(dòng)了樓市發(fā)展。城市改造拉動(dòng)了“剛需”，收入增長刺激了“改善型”需求。他預(yù)測(cè)，“十三五”天津的目標(biāo)是全面建成高質(zhì)量的小康社會(huì)，周邊區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會(huì)加快，樓市依然會(huì)堅(jiān)挺向上。
在地產(chǎn)商眼里，天津是“二線城市首善之區(qū)”，至去年底，中國房地產(chǎn)企業(yè)排名前十位的地產(chǎn)商都已在天津安營扎寨，各種產(chǎn)品交互，適應(yīng)多種需求。當(dāng)然，近十年來，天津樓市的價(jià)格在不經(jīng)意間已經(jīng)超出多數(shù)人的承受能力，現(xiàn)如今，在市內(nèi)六區(qū)的核心地段，很難找到均價(jià)每平方米2萬元以下的房子了。房價(jià)高企，是市民共同的感受。不過，在地產(chǎn)商看來，這都是“需求決定市場(chǎng)”。在外環(huán)線邊的“全運(yùn)村”售樓處，資深營銷策劃師邱敏直言：“全運(yùn)村這樣的項(xiàng)目，交通配套完備，精裝修樓盤，均價(jià)兩萬多元，與京滬廣深這些一線城市相比，這樣的地段，這個(gè)價(jià)格只是‘白菜價(jià)’了。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高端樓盤已成領(lǐng)漲樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。“富力津門湖”是2005年開發(fā)的大盤，踞梅江核心地段。目前別墅價(jià)格區(qū)間3.5萬元/平方米-6萬元/平方米。洋房均價(jià)2萬元/平方米-2.5萬元/平方米。高層精裝修房每平方米2萬元左右，但依然熱銷，幾無存量。在快速路沿線，新開發(fā)的“八大里”等樓盤均價(jià)都超過每平方米2萬元。在市區(qū)核心地段，“魯能公館”等新盤每平方米已直逼4萬元大關(guān)。地處海河景觀帶的“中信城市廣場(chǎng)”等項(xiàng)目，精裝高層均價(jià)2.8萬元/平方米，洋房均價(jià)3.8萬元/平方米……
就樓市而言，天津與京滬廣深不可橫向比較。但縱向比較，這些年房價(jià)超出許多人的承受力是不爭的事實(shí)。
“去庫存”買賣雙方都糾結(jié)
買賣雙方從來是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾，在樓市，這對(duì)矛盾更加顯眼。春節(jié)前夕，記者在某大型別墅區(qū)采訪，業(yè)主劉先生正準(zhǔn)備出售已購的一套別墅。這套房產(chǎn)是2008年房價(jià)低落時(shí)購進(jìn)的，當(dāng)時(shí)每平方米1.2萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米2.5萬元。這個(gè)別墅區(qū)已經(jīng)開發(fā)近10年了，還有許多存量房待消化。劉先生是成功的商人，名下有多處房產(chǎn)。去年生意賠了，想賣兩套房子緩解資金壓力。記者笑言：“你這也是‘去庫存’。”劉先生笑道：“就算是吧。樓市去庫存真不是容易的事。誰都明白，去庫存的殺器是降價(jià)，可是，對(duì)一些老盤，開發(fā)商降價(jià)出售，業(yè)主會(huì)同意嗎?買房人當(dāng)然希望便宜再便宜些。而成為業(yè)主后，又希望房子快些升值。你開發(fā)商憑什么降價(jià)?降價(jià)就會(huì)損害業(yè)主的利益。”
劉先生的觀點(diǎn)大概是很多業(yè)主的共同看法。自從房地產(chǎn)市場(chǎng)化后，它就成了最保值的大宗商品。以2008年樓市最低迷時(shí)為參照點(diǎn)考察，當(dāng)時(shí)購買的房子，現(xiàn)在價(jià)值都已經(jīng)翻倍。指望樓市跌價(jià)，顯然不是業(yè)主們的愿望。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說得很直率：“開發(fā)商降價(jià)，業(yè)主們會(huì)找上門來找你打架。”在武漢、青島等地，去年就發(fā)生過有的樓盤開售后又降價(jià)遭業(yè)主“踢盤”的事。
天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原秘書長梁正文認(rèn)為：“或許，這就是去庫存糾結(jié)的癥結(jié)之一。中央號(hào)召去庫存，這是對(duì)大眾利好，開發(fā)商應(yīng)該與政府一道擔(dān)起這份社會(huì)責(zé)任。按市場(chǎng)規(guī)律，降價(jià)才能促銷。但偏偏房子這種特殊商品降價(jià)很難。”
在新梅江的一處樓盤，準(zhǔn)備購置婚房的黃先生向記者感慨：“去年底，說要去庫存，我們尋思天津的房子該降價(jià)吧，哪知道走了一圈，沒有一處買得起。隨便看一套就是200多萬元。沒轍，貸款當(dāng)房奴吧。”
供需不平衡的矛盾，在三四線城市表現(xiàn)得尤其突出，這些城市也成“去庫存”的重點(diǎn)。據(jù)記者觀察，天津的樓市庫存狀態(tài)有些類同城市分級(jí)。天津市區(qū)算“一二線”城市，多貴的房子都有人買，有些好地段的樓盤是開一棟銷一棟。而環(huán)城區(qū)縣，可比做“三四線”城市，許多房子建好十多年，依然沒有“清盤”。有銷售員戲言“頭發(fā)都白了，回頭一看，還是一片空樓”。供大于求、產(chǎn)能過剩，是環(huán)城區(qū)縣“去庫存”的短板之一。
多重利好力推“去庫存”
2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，從本月22日起，除一線城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將降低。2月初，三部(局)還聯(lián)合發(fā)文，降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率。在不到20天的時(shí)間里，連續(xù)出臺(tái)樓市利好政策，直指“去庫存”。
中國樓市的庫存量有多大?就在前述文件公布的當(dāng)天，在北京的中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴披露：到去年底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，加上在建面積，達(dá)到73.5億平方米。如此體量的庫存多長時(shí)間才能“去化”?如果考慮待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，這個(gè)存量需要6年5個(gè)月才能消化掉。
天津樓市庫存量有多大呢?天津克而瑞房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)資深分析師孫韜說：“去年底的數(shù)據(jù)是待售(在售)1700萬平方米。考慮新增樓盤量，目前應(yīng)該不止這個(gè)數(shù)。”公開數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)庫存量在35個(gè)城市中排名靠前。按孫韜的推算，天津房地產(chǎn)庫存的去化期應(yīng)在19個(gè)月左右，參考依據(jù)是上年度銷售總量。2015年，天津樓市成交量大幅回升，達(dá)到1400多萬平方米，超過近5年來1178萬平方米的平均值。據(jù)此，業(yè)內(nèi)對(duì)天津樓市去庫存仍持普遍樂觀的態(tài)度，認(rèn)為“去化期”可能在13個(gè)月左右。
本報(bào)“問津”客戶端的社會(huì)觀察員、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為：“去化期的長短，只是理論上的測(cè)算。進(jìn)程還是由市場(chǎng)購買力決定。從目前看，天津市區(qū)內(nèi)尤其是學(xué)區(qū)房、景觀房，去化壓力不大。但環(huán)城區(qū)域的庫存量占比較大，去化壓力相對(duì)也較大。”
在百姓心里，“房事”從來都是大事。房子的舒適度由產(chǎn)品質(zhì)量、地段、環(huán)境、配套決定。交通與生活的便利是必須考慮的。叢屹認(rèn)為，“去庫存，應(yīng)該從多方著力。降息降稅固然重要，但開發(fā)商與政府還應(yīng)加大完善樓盤生活配套設(shè)施的力度，以提高產(chǎn)品的性價(jià)比。”令業(yè)內(nèi)看好的是，近年來，天津加大了環(huán)城交通設(shè)施建設(shè)，特別是多條地鐵的興建，已經(jīng)連通一些環(huán)城區(qū)域，無疑，這對(duì)消化樓市存量會(huì)有直接的刺激作用。
天津市政府部門也力推“去庫存”。市國土資源和房屋管理局局長蔡云鵬日前表示：“天津?qū)⒓哟髮?duì)貨幣化安置政策的研究和落實(shí)力度，繼續(xù)出臺(tái)一些管用、實(shí)用的去庫存措施。比如，將一些空余的商品房轉(zhuǎn)移到公租房等保障房領(lǐng)域，讓棚戶區(qū)改造的市民可以選擇貨幣化安置，按各自需求購買商品房。”從政府層面加大貨幣化安置力度，應(yīng)該是為“去庫存”找到了一個(gè)“減壓口”。
中原地產(chǎn)董事長施永清的觀點(diǎn)是“去庫存，降價(jià)肯定是最管用的辦法，但不是唯一的辦法”。他認(rèn)為，在天津等一二線城市，應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展批量化租賃市場(chǎng)，并通過特殊政策進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來人口買房，盡量取消戶籍、學(xué)籍等一些限制性政策。
多重利好的政策引導(dǎo)，無疑會(huì)釋放市場(chǎng)購買力。中國的樓市已經(jīng)從“暴利”時(shí)代進(jìn)入“活命”時(shí)代。有人預(yù)言，伴隨新一輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國50%的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)“掛掉”，存活下來的，一定是產(chǎn)品質(zhì)量好、價(jià)格合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。而在此大勢(shì)之下，價(jià)格依然是一個(gè)重要的杠桿。房子不降價(jià)，何以“去庫存”?您說呢?
