老齡房可能扮嫩有術(shù)，所以一定要查冊，只有這樣才能知道其真實(shí)樓齡，否則就會(huì)影響貸款期與額度的申請(qǐng)

　　買房改房的買家注意啦!你可知道你看中房子的“芳齡幾何”?

　　“一看都知道老掉牙啦，約莫二十多年樓齡吧，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說的”!別，這種“地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說”的約莫話以后還是不說為妙。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)2014年第一季度行業(yè)糾紛與投訴處理工作分析報(bào)告稱，投訴人認(rèn)為中介公司隱瞞交易物業(yè)樓齡的情況，占據(jù)今年第一季度投訴理由中的首位。據(jù)記者了解，由于目前公積金貸款審核可謂是空前嚴(yán)格，因?yàn)?ldquo;樓齡”問題發(fā)生爭議而貸款受阻也空前多了起來。一位按揭行業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，本月，她就接待了一位“大頭蝦”買家，因?yàn)榉扛姆勘阮A(yù)想中突然“老”了20歲，導(dǎo)致無法貸款，最后無奈放棄了誠意金終止交易。所以各位看官，現(xiàn)在知道了吧，搞清楚選購對(duì)象的“年齡”是多么重要啊。尤其是對(duì)于購買學(xué)位房的家長來說，大多數(shù)學(xué)位房都是老齡房改房，更要多一個(gè)心眼了，可不能盲目相信地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或業(yè)主口里所說的“芳齡”。

　　房改房芳齡幾何?查冊后才能確定

　　不久前，常女士向記者說起她的購房經(jīng)歷。常女士看了幾個(gè)月樓，最近相中了一套房改房，看樓時(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說那是1995年的房子，準(zhǔn)備網(wǎng)簽時(shí)看查冊表才發(fā)現(xiàn)：該樓房的建筑時(shí)間是1985年，“房產(chǎn)證上是沒有顯示樓齡，只有查冊才看得到，其實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和業(yè)主也沒有想騙我的意思，因?yàn)榇蠹叶家詾榫褪?995年的房子”。

　　讀者張先生也曾經(jīng)遇到與常女士同樣的經(jīng)歷，他于2010年買了一套員村的樓梯樓單位，當(dāng)時(shí)看外墻似乎挺老舊，但業(yè)主手中的房產(chǎn)證卻是2000年出證的。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴他，房屋的確是在上世紀(jì)80年代末興建的，由于業(yè)主所在國企的改制問題，房改房的房產(chǎn)證在2000年才辦下來。張先生很狐疑：難道看房子的樓齡，不能以房產(chǎn)證上標(biāo)注的日期為準(zhǔn)嗎?我們究竟以哪個(gè)為準(zhǔn)?

　　記者為此咨詢了相關(guān)專家。滿堂紅法務(wù)部專員羅凱波說，樓齡的確認(rèn)，民間的定義亦很混亂，根據(jù)房管部門目前公示的產(chǎn)權(quán)信息，亦并非全部都有顯示。樓齡起算時(shí)間的認(rèn)定，現(xiàn)在有很多種說法，例如：按土地劃撥或出讓的時(shí)間起算、按建筑時(shí)間起算、按出證時(shí)間起說。

　　究竟以哪一個(gè)為準(zhǔn)?根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金貸款審批工作的函》(穗公積金中心函〔2013〕506號(hào))的相關(guān)規(guī)定：“二手住房樓齡的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：二手住房以《商品房買賣合同》的建筑時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的測繪時(shí)間以及評(píng)估報(bào)告三者之中年限最長者為房屋樓齡”，因此，判斷一個(gè)物業(yè)的樓齡，則要把這幾個(gè)時(shí)間都拿來做一通比較，哪個(gè)長算哪個(gè)。

　　所以各位買家，你看中的房改房芳齡究竟幾何，有可能誰說了都不算，而要去查冊后才能知道。

　　公積金審批空前嚴(yán)格，“扮嫩”二手樓紛紛中招

　　在此之前，人們對(duì)房子的樓齡，其實(shí)“約約莫莫”也是可以的，只要不相差太遠(yuǎn)就行。

　　因?yàn)?ldquo;樓齡”只需涉及按揭貸款問題。而在貸款按揭的規(guī)定中，官方的說法是“貸款年限+樓齡不能大于30年”，但在過去的實(shí)際操作中，許多十五六年樓齡的房屋依然可申請(qǐng)20年的商業(yè)貸款，所以樓齡問題雖然在公開文件中會(huì)顯示影響按揭審批，但在實(shí)際操作中，影響有限。“因?yàn)榘唇屹J款最主要的影響因素是在于貸款人的資質(zhì)，有長期穩(wěn)定收入的人群申請(qǐng)貸款，如果貸款額與抵押物業(yè)經(jīng)評(píng)估的市場價(jià)值之比例符合貸款政策，貸款期基本不會(huì)受到太大影響”。

　　資深按揭顧問鄭大源告訴記者，以前市場對(duì)“樓齡”不是太在意，也不太認(rèn)真，只要價(jià)格合適、合眼緣就行了。但是最近的情況變了，鄭大源提醒賣家，由于現(xiàn)在公積金按揭貸款的審批空前嚴(yán)格，所以很多“有意無意扮嫩”的老齡二手房就紛紛中招了。

　　“不少客戶簽約后，準(zhǔn)備申請(qǐng)按揭貸款時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原來樓齡超標(biāo)了，根本申請(qǐng)不了那么多年的貸款期”，鄭大源告訴記者，有買家就因此不得已毀約賠上一筆誠意金。所以，購房者在簽合同之前一定要先查冊，看看建筑時(shí)間、房屋的測繪時(shí)間及評(píng)估報(bào)告時(shí)間是多少，不是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說多少，貸多少、貸款期多長是能做得到的，一切都要看證據(jù)，尤其是自己的月供能力一定要控制好，“如果可以，最好簽合同的時(shí)候能請(qǐng)一個(gè)比較專業(yè)的人士陪同，畢竟合同是后續(xù)工作的依據(jù)，千萬馬虎不得”。